Im September 2015 wurde bekannt, dass Volkswagen (VW) in den USA Dieselautos mit einer Abschalteinrichtung verkaufte. Die Software erkannte, wann die Fahrzeuge Abgastests unterzogen wurden, und manipulierte die Leistung, um die Ergebnisse zu verbessern. 

Der Autobauer gestand ein, bei Emissionsprüfungen betrogen zu haben. Es wurde schnell klar, dass es nicht nur um US-Autoverkäufe ging. VW gab später zu, dass weltweit rund 11 Millionen Autos mit derselben Software ausgestattet worden waren. 

Die Manipulation eines Abgastests, um als umweltfreundlich dazustehen, hat natürlich keine positiven Auswirkungen auf die Umwelt. Man sollte meinen, dass aus diesem Skandal in der Automobilbranche auch in anderen Sektoren Lektionen gezogen wurden.

Es gibt jedoch noch eine andere Branche, die versucht, ihre Umweltstandards selbst zu regulieren, um umweltfreundlicher auszusehen, als sie tatsächlich ist: der Immobiliensektor.

Was hat der berüchtigte Abgasskandal von VW mit der Immobilienbranche zu tun?

Erstens weist der Immobiliensektor ähnlich wie die Automobilindustrie einen der höchsten CO2-Fussabdrücke aller Branchen auf. Dem Umweltprogramm der Vereinten Nationen zufolge ist der Sektor derzeit für 30 % der jährlichen Treibhausgasemissionen weltweit verantwortlich und verbraucht rund 40 % der weltweit erzeugten Energie. Deshalb ist es so wichtig, dass die vom Sektor umgesetzten Umweltmassnahmen auch wirksam sind.

Zweitens scheint der Sektor weder bei der Emissionsreduzierung noch bei seinem Weg hin zu Netto-Null-Emissionen auf koordinierte Weise vorzugehen. Es besteht die Gefahr, dass sich die Akteure auf Kennzahlen ausruhen, die sich leicht erreichen lassen und keine echte Reduktion der Treibhausgasemissionen zur Folge haben.

Weil wir Immobilienunternehmen aus der ganzen Welt analysieren und in viele verschiedene Arten von Immobilien investieren, sind wir gut positioniert, um leere Versprechen von Branchenteilnehmern zu identifizieren. Mehrere Unternehmen verweisen auf Kennzahlen ihrer eigenen Wahl, um zu behaupten, dass sie einen positiven Einfluss auf die Umwelt haben.

Viele der angeblich umweltfreundlichen Massnahmen der Branche sind einfach ineffektiv und haben keine echte Reduktion der Treibhausgasemissionen zur Folge.

Warum sind die Kennzahlen der Branche problematisch?

Aus zahlreichen Nachhaltigkeitsrichtlinien und Unternehmenspräsentationen geht hervor, dass das Augenmerk der Branche fast ausschliesslich auf „betrieblichem“ Kohlenstoff und nicht auf „verkörpertem“ Kohlenstoff liegt.  Diese Methode ist kontrovers und kurzsichtig.

„Der Klimanotfall ist kein Spiel. Wir können uns nicht einfach die Regeln aussuchen, an die wir uns halten wollen,“ so Joe Giddings, Koordinator des Architects Climate Action Network (ACAN). „Wir müssen uns damit auseinandersetzen, wo unsere Materialien herkommen und wie sie hergestellt werden. Die gesamte Lieferkette – vom Bau über den Abriss bis hin zur Wiederverwendung – muss in Frage gestellt werden.“

Betrieblicher Kohlenstoff entsteht durch die tägliche Nutzung eines Gebäudes, beispielsweise durch Heizung, Beleuchtung und Kühlung. Beim verkörperten Kohlenstoff handelt es sich um die Emissionen, die bei der Herstellung der für den Bau des Gebäudes erforderlichen Materialien entstehen. Die wichtigsten Materialien für jeden Bau sind Beton und Stahl, die beide hohe Kohlenstoffemissionen verursachen.

Es ist daher unsinnig, ein Gebäude als, „grün“ oder kohlenstoffneutral zu bezeichnen, wenn dabei die Umweltkosten für den Bau ignoriert werden. Ein Gebäude ist erst dann kohlenstoffneutral, wenn seine anfängliche Kohlenstoffschuld (der verkörperte Kohlenstoff) zurückgezahlt oder ausgeglichen wurde und auch darüber nachgedacht wurde, was mit dem Gebäude am Ende seiner Lebensdauer passiert.

Das Hauptproblem für den Immobiliensektor ist, dass es keinen allgemein akzeptierten Marktmechanismus gibt, um den verkörperten Kohlenstoff zu reduzieren. Im Gegenteil: Die Eigentümer vieler Gebäude sind sich nicht einmal bewusst, dass ihre scheinbar umweltfreundlichen Neubauten zur Klimakrise beitragen, weil sie sich nur auf den betrieblichen Energieverbrauch konzentrieren. 

Betrieblicher Kohlenstoff ggü. verkörpertem Kohlenstoff

Verkörperter Kohlenstoff macht einen immer grösseren Anteil der gesamten Lebenszyklusemission eines Gebäudes aus. Laut einem Bericht der Finanzinitiative des Umweltprogramms der Vereinten Nationen aus dem Jahr 2017 wird verkörperter Kohlenstoff zwischen 2020 und 2030 voraussichtlich für 74 % der Gesamtemissionen aus Neubauten und zwischen 2020 und 2050 für 49 % der Gesamtemissionen verantwortlich sein. Dieser Anteil wird weiter zunehmen, wenn das Energienetz durch den wachsenden Einsatz von erneuerbaren Energien zunehmend dekarbonisiert wird.

Eine weitere grüne Massnahme, mit der wir uns schwertun, ist die Klimakompensation. Mit dieser Methode bezahlen Unternehmen andere dafür, dass sie Emissionen reduzieren oder Treibhausgase absorbieren, um so die eigenen Emissionen auszugleichen. Mehrere Unternehmen gelten als grün, obwohl sie ihren betrieblichen Kohlenstoff nur durch Klimakompensation reduzieren. Wir gestehen zwar zu, dass einige Unternehmen gezwungen sind, sich dieser Massnahme zu bedienen. Für die Mehrheit ist dies jedoch einfach ein bequemer Weg zur Umweltfreundlichkeit. Die Kompensation befasst sich nicht mit der Ursache des Problems: ineffiziente Gebäude.

Sind die Bauunternehmen das Problem?

Das nachhaltigste Gebäude ist das, welches gar nicht erst gebaut wird. Die Daten deuten darauf hin, dass der Fokus auf die Effizienz des vorhandenen Gebäudebestands einen viel grösseren Einfluss haben wird als der Bau neuer Gebäude mit neutralen betrieblichen Kohlenstoffemissionen.  Warum der Immobiliensektor nicht für eine Einstellung aller Bauarbeiten plädiert, ist offensichtlich.

Einige Beobachter argumentieren, dass wir keine neuen Gebäude errichten sollten, es sei denn, es kann nachgewiesen werden, dass ein Bau unbedingt erforderlich ist (der „Notwendigkeitstest“). Dadurch würde sich die Aufmerksamkeit auf die Effizienz des vorhandenen Gebäudebestands richten.

Die meisten neuen Greenfield-Bürogebäude der Industrieländer würden diesen Test nicht bestehen, Krankenhäuser, Schulen und in einigen Gebieten auch Wohnimmobilien hingegen höchstwahrscheinlich schon. Eine kohlenstoffarme Immobilienbranche muss sich zur Anwendung des Notwendigkeitstests verpflichten.

Wie kann der Immobiliensektor seine eigene Version des VW-Abgasskandals verhindern?

Die grösste Hürde ist die fehlende Übereinstimmung im Sektor darüber, welche Nachhaltigkeitskennzahlen am sinnvollsten sind. Wie zu erwarten, erschweren Eigeninteressen im Sektor eine ehrliche Diskussion. Im Gegensatz zum Rating einer Unternehmensanleihe, bei der Faktoren wie Zinsdeckungsgrad, Verschuldungsgrad vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen (EBITDA) oder Beleihungsauslauf genau analysiert werden, ist Nachhaltigkeit nicht klar definiert.

Neben dem Schwerpunkt auf betrieblichen Kohlenstoff muss auch eine Bewertung der Lebenszyklusemissionen für neue Gebäude vorgenommen werden. Die niederländischen Regulierungsbehörden haben dies den Bauunternehmen schon 2013 aufgezwungen.

Nur durch koordinierte Anstrengungen des Sektors können nennenswerte Fortschritte erzielt werden. Die Automobilindustrie, die 2015 für Kontroversen sorgte, wird nun zu einer Fallstudie zur Reduzierung von Treibhausgasemissionen. Für den Immobiliensektor ist die Richtung klar: Zusammenarbeiten für positive Veränderungen, bevor es zu spät ist.